Un informe del contralor municipal, Brad Lander demuestra que es falso que los propietarios de edificios de alquiler regulado están quebrando por las leyes de protección a los inquilinos.
De acuerdo con una nueva investigación de la contraloría de la Ciudad de Nueva York, se concluye que el número de unidades con alquiler estabilizado que están desocupadas y no disponibles para rentar, cayó dramáticamente en un 39%, en los últimos dos años.
El informe estima que menos de 2,000 unidades de renta controlada y estabilizada, que se alquilan por $1,500 o menos, están vacías debido a la supuesta incapacidad de los propietarios para hacer reparaciones.
Estos hallazgos surgen cuando organizaciones de propietarios esgrimen que los actuales controles, para este tipo de unidades habitacionales, han significado la ruina para muchos inversionistas y está sacando del mercado a apartamentos, porque para los ‘landlords’ es imposible repararlos.
A medida que la Asamblea Estatal avanza hacia un acuerdo para ayudar a resolver la crisis de vivienda de Nueva York, grupos respaldados por propietarios han argumentado que la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos (HSTPA), aprobada en 2019, limitó severamente la cantidad que se puede aumentar los alquileres en unidades desocupadas, por lo cual resulta poco rentable, renovar unidades de alquiler estabilizado para volverlas a rentar.
Para comprender mejor el problema, la oficina del Contralor analizó datos de la Encuesta de Vivienda y Vacantes (HVS) de 2023 publicada recientemente para evaluar los cambios en las condiciones y la oferta de viviendas de alquiler, antes y después de la aprobación de la HSTPA.
“Nuestro informe no encontró evidencia de que la HSTPA condujera a un aumento de unidades desocupadas o en dificultades en el parque de viviendas con alquiler estabilizado de la ciudad. Simplemente no hay evidencia de las afirmaciones de los propietarios de que la HSTPA, debería revertirse, o restaurarse la liberación de los precios de las unidades vacantes”, precisó el contralor Brad Lander.
Que vuelvan al mercado
Para el pequeño número de unidades de alquiler estabilizado, que se han mantenido fuera del mercado, un modesto aumento en el límite de Mejoras Individuales de Apartamentos (IAI), junto con estrategias dirigidas a edificios que enfrentan grandes dificultades, permitirá que las unidades vuelvan a estar en línea, al tiempo que garantizará a los inquilinos permanezcan protegidos, argumenta Lander.
Para garantizar que los edificios con alquiler estabilizado, puedan recibir las reparaciones que necesitan y al mismo tiempo garantizar que los inquilinos permanezcan protegidos, la oficina de la Contraloría recomienda que la Legislatura estatal, debería aumentar el límite de los aumentos del IAI de $15,000 a $25,000 y vincularlo a la inflación en el futuro.
Esta oficina municipal también exhorta a que se modifique el programa existente de Renovación Comunitaria y de Viviendas del Estado de Nueva York (HCR) para abordar casos reales de las dificultades de los propietarios, incluidos subsidios de capital, vales de alquiler y préstamos de preservación cuando corresponda.
El contralor de NYC exige al alcalde y al Concejo Municipal que incluyan fondos en el presupuesto del año fiscal 2025, para el programa “Pilares Vecinales”, que abran paso a la transición de viviendas privadas en dificultades a propiedad comunitaria. Esto permitiría realizar las reparaciones necesarias en los edificios y preservar la asequibilidad a largo plazo.
La campaña “Hogares ahora, hogares para generaciones”, lanzada este lunes por una coalición de funcionarios y defensores de la ciudad de Nueva York, exige la adición de $250 millones para este programa, durante los próximos cuatro años.
Para Lorena Prado, una activista de Community Voices Heard, una coalición que lucha contra el esquema racista de las políticas de vivienda de la Gran Manzana, interpreta que es evidente que la historia reciente ha dejado claro que las grandes corporaciones inmobiliarias, se han trazado como propósito desalojar a la clase trabajadora, para ofrecer unidades de lujo más rentables para ellos.
“Es obvio que nadie hace una inversión, para perder o no tener ganancias suficientes. Pero estamos en un momento clave, en donde los líderes electos deben buscar un punto de balance. De lo contrario, se seguirá desplazando a la clase trabajadora y a las comunidades de color de todos los vecindarios. Pasa en Harlem. Pasa en El Bronx y ahora en Queens. No hay lugar donde se pueda vivir por menos de $3,000″, aduce Lorena.
¿Qué dicen los landlords?
Una encuesta de propietarios de edificios multifamiliares en la ciudad de Nueva York, muestra que aquellos con edificios de apartamentos con alquiler estabilizado, tienen dificultades para realizar las reparaciones necesarias en sus unidades, lo que genera mayores tasas de desocupación.
La Junta de Bienes Raíces de Nueva York (REBNY) y la Asociación de Estabilización de Alquileres de Nueva York divulgaron esta semana un estudio, que se centró en el impacto de la ley de control de alquileres de 2019 y encuestó a más de 700 propietarios y administradores de propiedades residenciales que representan propiedades que abarcan 240,000 unidades.
REBNY aduce que la ley de alquileres de 2019, conocida como Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos “ha arruinado la capacidad de los propietarios para cubrir los costos de mantenimiento”.
Según el informe divulgado en medios locales, los propietarios de edificios están luchando por volver a poner en el mercado unidades con alquiler estabilizado, una vez que quedan vacías, especialmente después de arrendamientos prolongados. Y particularmente, entre pequeños propietarios con edificios con pocas unidades.
Los ‘landlords’ citaron calderas nuevas, reparaciones de techos, filtraciones, paredes y plomería como los costos más elevados.
Hay menos desocupadas:
4.57% en 2021 a 0.98% en 2023 disminuyó la tasa de unidades desocupadas con alquiler estabilizado.
2021 y 2023 fueron los años en que los propietarios registraron menos unidades que están desocupadas, pero que no están disponibles para alquilar por algún motivo, por ejemplo, retenidas para uso ocasional, en proceso de renovación o disputa legal.
11,500 unidades en 2021 a poco más de 3.000 unidades en 2023 disminuyeron las unidades de alquiler estabilizado en NYC que están desocupadas pero no disponibles para alquiler por cualquier motivo.
2,000 apartamentos desocupados que se alquilarían por menos de $1,500 dólares y que han sido excluidos del mercado debido a la incapacidad de los propietarios para realizar reparaciones.
Por Fernando Martínez
