La propuesta cambia normas de zonificación urbana, que agregarían 108,850 nuevas unidades residenciales en los próximos 15 años, en un momento en que hay muy pocas opciones de unidades para alquilar. Y lo disponible, se aleja del bolsillo de la clase trabajadora.
En los lugares en donde ahora está totalmente prohibido construir unidades residenciales en la Gran Manzana, se permitirían en un futuro cercano. Solo sí, pasan una serie de nuevas legislaciones.
Una propuesta municipal que abre paso a la creación de “más viviendas” en cada vecindario, a través de los primeros cambios de zonificación planteados en 50 años, inició este lunes la etapa de revisión pública, mientras la ciudad de Nueva York enfrenta una crisis espantosa de escasez de espacios residenciales para la clase trabajadora, con una tasa de desocupación de alquileres de apenas 1.4%.
Se trata del plan “Ciudad del Sí a las oportunidades de Vivienda’, el cual agrega un nuevo esquema de Preferencia de Asequibilidad Universal (PAU), el cual permitiría a los edificios adicionar al menos un 20% más de unidades, si las viviendas adicionales son asequibles para los hogares que ganan el 60% del ingreso medio del área.
El Departamento de Planificación Urbana (DCP) de la ciudad de Nueva York publicó el borrador de la declaración de impacto ambiental de la propuesta, que estima que podría producir hasta 108,850 nuevas viviendas en los próximos 15 años. En contraste, para quienes padecen en este instante los riesgos de los desalojos, los efectos de este plan, serán a largo plazo, cuando cientos de miles de familias hayan sido desplazadas de sus vecindarios, por el aumento sin pausas del costo de los alquileres.
En palabras más simples, se trata de “abrir la puerta” a la construcción o la habilitación de espacios residenciales, en donde ahora mismo las leyes urbanísticas municipales lo prohíben, como por ejemplo en zonas categorizadas como comerciales, o en torres solo permisadas para desarrollos de oficinas corporativas.
Además, se traza el camino para que las personas propietarias de casas, puedan convertir sus estacionamientos internos en áreas residenciales o construir “cabañas” en sus patios.
En teoría, el resultado en varios años, sería crear nuevas viviendas asequibles para familias trabajadoras, en vecindarios de alto costo en toda la Gran Manzana, en lugares en donde ahora es imposible construirlas por las vigentes leyes de zonificación.
“Debemos pensar en grande y actuar más rápido. Y eso es lo que hace nuestro plan. Hacemos un llamado a los miembros de nuestro Concejo Municipal, para que escuchen a los neoyorquinos que necesitan viviendas más asequibles y digan ‘sí’ a la ‘Ciudad del Sí’”, remarcó el alcalde Eric Adams.
¿En dónde.. ahora sí?
Por ejemplo, muchos edificios construidos después de 1961, o fuera de los centros de oficinas más grandes de la ciudad, no pueden convertirse en viviendas.
La ‘Ciudad del Sí’ facilitará que las oficinas vacías y otros edificios no residenciales se conviertan en hogares, una política calificada por la Ciudad como “beneficiosa para todos para crear viviendas”, ya que se aumenta el valor de las propiedades y se crean vecindarios más activos y vibrantes en áreas que han sido duramente afectadas por la crisis pandémica.
Esta estrategia legalizaría las conversiones de edificios hasta 1990 y ampliaría la elegibilidad a cualquier lugar de la ciudad donde se permitan usos residenciales.
También se abre paso para que los edificios comerciales se conviertan en una gama más amplia de tipos de viviendas, como unidades compartidas. Esto haría posible que edificios comerciales antiguos y obsoletos se conviertan en residenciales.
“Los muros invisibles que impiden la vivienda en muchos de nuestros vecindarios están generando alquileres altos, presión de desplazamiento, falta de vivienda y creando un desequilibrio de poder entre propietarios e inquilinos. Esperamos hablar con las comunidades de toda la ciudad, sobre cómo esta propuesta ayudaría a reducir los costos de vivienda en todos los ámbitos”, razonó Dan Garodnick, director del Departamento de Planificación Urbana (DCP) de la ciudad de Nueva York.
Vecindarios de uso mixto
Como describe este plan, Nueva York es una ciudad de barrios, rodeados de corredores comerciales con tiendas y una vibrante vida callejera.
En áreas de baja densidad poblacional en los cinco condados, la mayoría de ellos datan de las décadas de 1920 y 1950, en donde existen modestos edificios de departamentos con tiendas en la calle y departamentos arriba. Sin embargo, la zonificación actual prohíbe en muchos vecindarios este esquema. Mientras, las empresas sufren por la falta de clientes y la gente tiene que vivir más lejos de los bienes y servicios.
El criterio de la estrategia municipal es que “al legalizar las viviendas, encima de los negocios en todas las calles comerciales en áreas de baja densidad, se crearán nuevas viviendas, ayudará a los vecinos a llegar a las pequeñas empresas y construirá vecindarios vibrantes de uso mixto”.
Fin al mandato de estacionamiento
Otro cambio que se traza la ‘Ciudad del Sí’ es que actualmente, la ciudad de Nueva York exige estacionamiento fuera de la vía pública junto con viviendas nuevas, incluso cuando no es necesario, lo que reduce la producción de viviendas y aumenta los alquileres.
Este programa de viviendas, pondría fin a los mandatos de estacionamiento para viviendas nuevas, como lo han hecho con éxito muchas ciudades en todo el país.
“La propuesta preservará la opción de agregar estacionamiento, pero nadie se verá obligado a construir un estacionamiento innecesario”, dice textualmente el documento de la propuesta.
Más libertad con viviendas propias
En toda la ciudad, los pequeños propietarios enfrentan desafíos debido al aumento de los costos y al envejecimiento de sus viviendas.
Las regulaciones actuales limitan lo que los neoyorquinos pueden hacer con su propia propiedad, lo que significa que las familias tienen que mudarse más lejos de sus abuelos o nietos, o se ven obligadas a vivir en casas incómodamente estrechas.
Mientras tanto, espacios como los garajes no se utilizan, cuando las mejoras podrían convertirlos en hogares confortables.
“Las unidades de vivienda accesorias, como cabañas en el patio trasero y conversiones de garajes, pueden agregar nuevas viviendas y apoyar a los propietarios, sin cambiar significativamente la apariencia de un vecindario”, se subraya en los documentos explicativos.
En este sentido, Adolfo Carrión Jr, comisionado del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York, describió que en este momento, la Gran Manzana se encuentra en el camino de seguir luchando contra la falta de vivienda y la escasez de viviendas, sin precedentes, arreglando unas leyes de “zonificación rotas”.
“Hoy también decimos: “sí” a garantizar que las familias puedan vivir a poca distancia de las escuelas públicas, “sí” a las oportunidades para los titulares de vales, “sí” a echar raíces cerca de los parques y “sí” a construir comunidades no sólo edificios”, remató el funcionario.
No hay dónde alquilar
Según el Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la ciudad de Nueva York, la tasa de desocupación de la ciudad, ha alcanzado un mínimo histórico del 1.4%, esto significa que cuando las personas necesitan mudarse por alguna razón, no tienen a dónde ir. Y, como resultado, los propietarios están aprovechando la situación para aumentar aún más los alquileres.
Es economía básica: con demasiada gente tratando de encontrar apartamentos y sin suficiente oferta, los precios suben.
Según un informe publicado la primavera pasada, la mitad de todos los hogares de la Gran Manzana no tienen ingresos que cubran el costo de vida. De los hogares que viven por debajo del costo de vida real, el 79% destinó más del 30% de sus ingresos para pagar la renta.
De acuerdo con algunas proyecciones hasta esta semana, más de 150,000 neoyorquinos se encuentran sin hogar. Otros 175,000 corren riesgo de ser desalojados.
Durante más de 40 años, el crecimiento del empleo ha superado el crecimiento de la vivienda, dejando cada vez a más neoyorquinos con cada vez menos opciones sobre dónde vivir.
“Sí, pero no”
Para activistas comunitarios, que ven de cerca los desplazamientos que están padeciendo las comunidades más pobres, en vecindarios “que antes eran” de clase trabajadora, el plan ‘Ciudad del Si’ suena “muy interesante”. Pero no, para quienes tienen el agua al cuello, en este momento.
Este es el criterio de Mireya Mayorkas, una cubana de 65 años, quien creció en Harlem y colabora en materia habitacional con la organización ‘Comunidades por un Cambio de NY’.
“No estoy hablando en nombre de nadie. Sino en el mío propio. Lo que he visto son vecinos de 30 y 40 años aquí, que se tuvieron que ir a vivir a Nueva Jersey, mientras trabajan en Manhattan. Porque cuando fueron a buscar un alivio, para evitar sus desalojos, no obtuvieron ayuda de nadie”, aclaró.
Mireya cree que las legislaciones para evitar los desalojos, sin causa justificada, además de la prohibición de los aumentos desproporcionados de la renta, son el muro de contención inmediato, para evitar más desplazamientos.
“Estos programas del ‘Sí’ tendrán efectos, cuando ya miles de familias trabajadoras se hayan ido. Los ‘landlord’ como es normal, lo que quieren es ganar mucho dinero, no garantizar vivienda asequible para los más pobres. Los edificios de oficinas, serán apartamentos de lujo. Y la renta seguirá aumentando. Mientras nuestros trabajadores se tienen que ir a las afueras, se reciben a migrantes recién llegados en céntricos hoteles de Manhattan. Esa política, nadie la entiende“, concluye la isleña.
Por el contrario, Rachel Fee, directora ejecutiva de la Conferencia de Vivienda de Nueva York, califica esta estrategia como “la más integral”, para abordar la escasez de viviendas en los últimos tiempos.
“Estamos increíblemente orgullosos de liderar un grupo de más de 130 defensores y proveedores a través de nuestra coalición ‘Sí a la Vivienda‘, trabajando en estrecha colaboración con la administración de Adams y los líderes comunitarios, para garantizar que los cambios de zonificación propuestos beneficien a todos los neoyorquinos”, destacó.
Muy pocas opciones:
1.4% es el promedio de viviendas para alquiler vacantes en la Gran Manzana de acuerdo con la encuesta de Vivienda y Vacantes de 2023, la más grave desde 1968.
275,000 nuevas viviendas se agregaron desde 2021, aunque el mercado se mantuvo extremadamente ajustado debido a la escasez de opciones habitacionales a largo plazo y aumento de la demanda.
Por Fernando Martínez
